12 Agosto 2013

Acquisto prima casa

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Acquisto casa agenzia immobiliare Pesaro Real Office

Chi acquista per la prima volta la piena proprietà, l’usufrutto o la nuda proprietà di un fabbricato ad uso abitativo, può usufruire di vantaggiose agevolazioni fiscali, che consistono nella riduzione delle imposte di registro (o Iva), ipotecarie e catastali.

Nelle vendite di immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze) effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell’immobile, anziché dal corrispettivo pagato, a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.

Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110 (prima casa).

Quanto si risparmia:

Imposta                         Aliquota Ordinaria                                 Aliquota agevolata                         Risparmio

Registro                                    7 %                                                                   3 %                                                  4%

Ipotecaria                                2 %                                                              168,00 euro                                 Varie

Catastale                                    1 %                                                             168,00 euro                                  Varie

Se si acquista da un’impresa “costruttrice” (o un’impresa che ha ristrutturato l’immobile) e l’acquisto avviene entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori, l’IVA sarà al 4% sul prezzo di acquisto piuttosto che al 10%, con un risparmio del 6% e le imposte dovute per la registrazione saranno in misura fissa (euro 168,00 ciascuna).

ESEMPIO 1

I coniugi Rossi acquistano con atto pubblico da un privato un fabbricato a Canicattì, per andarci a vivere, pagando l’immobile 50.000,00 euro. Chiedendo le agevolazioni “Prima casa”, essi versano, come imposte sull’atto,

euro 1.836,00 piuttosto che euro 5.000,00, con un risparmio di euro 3.164,00.

Se i coniugi Rossi avessero acquistato, invece, da una impresa edile lo stesso fabbricato allo stesso corrispettivo pagherebbero come IVA euro 2.000,00 piuttosto che euro 5.000,00, con un risparmio di euro 3.000,00, oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa complessiva di euro 504,00.

COSA SI PUÒ ACQUISTARE

Le agevolazioni “Prima Casa” riguardano:

■ fabbricati urbani ad uso abitativo classificati catastalmente nelle categorie da A1 ad A9, nonché A11, purché questi non presentino le caratteristiche di “abitazioni di lusso”;

■ fabbricati in corso di costruzione (allo stato grezzo) o ristrutturazione, da destinare entro tre anni ad abitazione principale non di lusso;

■ pertinenze del fabbricato acquistato con le agevolazioni, quali garage o posti auto (C6), magazzini e locali di deposito (C2), tettoie chiuse o aperte (C7), una per ciascuna tipologia ed anche con atti separati.

COSA FARE PER GODERE DEI BENEFICI PRIMA CASA

Per godere di tali vantaggi fiscali è necessario che l’acquirente dichiari nell’atto, a pena di decadenza, che:

■ l’immobile si trovi nel territorio del Comune in cui si ha o si intende stabilire la propria residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, o in cui ha sede o dove l’acquirente svolge la propria attività principale ovvero, se trasferito per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro;

■ non si è già titolari esclusivi o in comunione con il coniuge del diritto di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, di altra casa di abitazione nel Comune in cui si trova l’immobile da acquistare;

■ non si è già titolari, nemmeno per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile ad uso abitativo acquistato, anche dal coniuge, con le agevolazioni “Prima Casa”.

ESEMPIO 2

I coniugi Rossi hanno potuto acquistare un’abitazione in Canicattì usufruendo dei benefici “Prima casa”, in quanto la casa che hanno comprato non è “di lusso”, hanno intenzione di trasferire la loro residenza a Canicattì, nessuno dei due possiede altro immobile in quella città e nessuno dei due possiede altra abitazione in altra parte d’Italia acquistata con gli stessi benefici.

ATTENZIONE SE:

• si rendono dichiarazioni mendaci in atto;

• non si trasferisce entro 18 mesi la residenza nel comune ove è sito l’immobile;

• si trasferisce – a titolo oneroso o gratuito – l’immobile acquistato con le agevolazioni prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto (a meno che non si riacquisti entro l’anno); si decade da tali agevolazioni!! In tali casi l’ufficio procederà al recupero delle imposte dovute nella misura ordinaria, aumentate del 30%, a titolo di sanzione, oltre agli interessi di mora.

ESEMPIO 3

I Rossi per questioni familiari decidono di vendere l’appartamento di Canicattì prima che siano trascorsi i 5 anni, e non riacquistano altra casa entro un anno. In tale caso, l’Agenzia delle entrate andrà a recuperare la differenza tra le imposte calcolate al momento dell’acquisto in misura agevolata e le imposte calcolate in misura ordinaria. A conti fatti, i Rossi verseranno euro 3.164,00 importo da maggiorare del 30% e degli interessi.

ESEMPIO 4

Se i sigg. Rossi decideranno di acquistare, entro un anno dalla rivendita, un’altra prima casa, l’Agenzia delle Entrate non procederà più al recupero delle imposte come nell’esempio precedente, anzi riconoscerà loro un bonus da scontare, pari all’imposta di registro pagata sul primo atto. Saranno poi loro a decidere, in termini di convenienza, come meglio utilizzarlo.

Infatti se si vende l’immobile acquistato con le agevolazioni “Prima casa” ed entro 1 anno da tale vendita si acquista un’altra abitazione non di lusso, si possono – ricorrendone gli altri requisiti – chiedere nuovamente le agevolazioni “Prima casa”. In tali casi si ha diritto al cosiddetto Credito d’imposta, (il bonus di cui all’es. num. 4), pari all’imposta di registro o Iva agevolata pagata sul primo atto.

Tale “bonus” può essere utilizzato:

■ in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul secondo atto;

■ in diminuzione, per l’intero importo del credito, delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, dovute su atti o denunce successivi;

■ in diminuzione dell’Irpef dovuta;

■ in compensazione delle somme dovute ex art. 17 legge n. 241/97.

Questo credito è personale, non frazionabile né rimborsabile.

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